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Como Comprar uma Casa na Califórnia?

29 de janeiro de 2020

Mercado Imobiliário

casa

           Aprenda as etapas necessárias para comprar um imóvel e explore dicas e ferramentas para facilitar seu processo!

 

 


 

Casa (Single Family/Detached Home)

• Não compartilha paredes, teto ou piso com outros imóveis.

• Propriedade exclusiva da terra em que a casa se encontra (normalmente).

 

Condomínio (Attached Home/Townhome/Twinhome)*

  • Uma unidade individual dentro de um complexo/prédio.

  • Compartilha paredes, teto ou piso com outros imóveis.

  • A propriedade e as responsabilidades com a parte externa e as áreas comuns são compartilhadas entre os proprietários.

*As taxas da Associação de Proprietários (HOA) irão afetar o valor da aprovação do seu financiamento e seu custo mensal, por isso é importante manter estas taxas em mente ao considerar o seu orçamento.

 

Multi-Unidades

  • Propriedades residenciais com duas a quatro unidades.

  • Inclui Duplex, Triplex e Fourplexes.

  • Também pode ser 2-4 casas separadas em um terreno.

  • O proprietário possui todas as unidades coletivamente.

 

 

 

1. Pesquise a vizinhança

No site bestplaces.net and city-data.com você poderá pesquisar uma variedade de informações, como: taxas de desemprego, orçamento para educação, taxas de criminalidade, densidade demográfica, entre outros.

 

2. Qual a pontuação das escolas do bairro?

Obtenha informações sobre a pontuação da escola associada a casa que você esta comprando nos sites schooldigger.com e greatschools.org.

 

3. Investimento

Se você está comprando uma propriedade para alugar ou deseja verificar as taxas de aluguel na área, confira rentometer.com, onde você pode inserir um endereço e pesquisar as rendas das imóveis na vizinhança.

 

Dica: Dirija pelos bairros desejados durante diferentes horas do dia e da noite, durante a semana e nos fins de semana para se familiarizar com a vizinhança e o trânsito na área.

 

 

 

A “Pre-Approval Letter” é uma carta de aprovação de um credor indicando o valor máximo que você pode pedir emprestado, a uma taxa de juros específica com base em sua receita documentada, ativos, passivos e pontuação de crédito que você forneceu ao oficial de empréstimo.

 

É um dos primeiros e mais importantes passos no processo de compra, se você pretende usar um financiamento para comprar seu imóvel.

 

Relação Divida x Renda (Debt-To-Income Ratio (DTI))

A proporção de suas obrigações financeiras mensais totais para sua receita bruta é conhecida como sua “relação dívida / renda”, ou DTI. Ele desempenha um papel importante determinando o montante máximo do seu empréstimo.

Por exemplo, se você tiver um salário de US $ 10.000 por mês antes dos impostos, e seus pagamentos mensais (como pagamentos de carro, hipoteca e outros pagamentos de empréstimos, manutenção e pensões alimentares, etc.) totalizam US $ 4.000, seu DTI seria de 40 % . ($ 4.000 / $ 10.000 = 0.4%). A maioria dos credores exige que seu DTI seja 40% ou menos. Isso não significa que você não pode obter uma hipoteca se o seu DTI for maior, existem alternativas como aumentar a taxa de juros ou o valor da sua entrada (down-payment).

 

Pagamento Mensal

Seu pagamento mensal da hipoteca é composto por quatro fatores: principal, juros, impostos e seguros = (PITI).

Nota: Se o seu tipo de empréstimo requisitar seguro de hipoteca, então você precisará incluir o valor no seu pagamento mensal também. Este seguro é exigido para financiamentos com entrada inferior a 20% do valor da compra. Com exceção dos empréstimos da Administração de Veteranos (VA loans).

 

Tipos de Empréstimos

1. Empréstimo Convencional: Entradas a partir de 3% para mutuários que planejam ocupar a casa e 20% para compras de segundas residências e investimentos.

 

2. Outro tipos de empréstimo: Programas especiais fornecidos por credores privados, empréstimos para estrangeiros, empréstimos de fluxo de caixa para investidores, entre outros.

 

3. Empréstimo FHA: Entradas a partir de 3.5%. Algumas instituições financeiras aceitam mutuários com créditos a partir de 580. O empréstimo FHA exige que os mutuários paguem um seguro de hipoteca (PMI) que serve como uma apólice de seguro para o programa. Ao contrário dos empréstimos convencionais em que o “PMI” é removido quando o mutuário atinge 20% de equivalência patrimonial na casa, o MPI do empréstimo FHA permanece durante a vida do empréstimo.

Nota: Imóveis governados por associações de moradores (HOA) requerem que a associação seja aprovada no portal HUD (Department of Housing and Urban Development).

 

4. Empréstimo VA: Empréstimo com 0% de entrada disponível para militares, veteranos, viúvas e viúvos elegíveis.

Nota: Imóveis governados por associações de moradores (HOA) requerem que a associação seja aprovada no Veterans Information Portal.

 

 

 

Seus custos com a compra serão entre 1% a 3% do valor de compra.

 

Além da sua entrada (down-payment), inclua no seu orçamento o custo da compra.

O custo da compra inclui o pré-pagamento do seguro e imposto do imóvel (por volta de 1.5%-2% do valor da compra) e os custos de registro, título, documentação da transação, taxa do escrow, mensageiro…(por volta de 1% do valor da compra).

 

Nota 1: as transações de compra e venda na California são intermediadas por uma terceira parte (“escrow company”), que arbitra o cumprimento de prazos e transferência de dinheiro.

Nota 2: as compras realizadas em dinheiro, não requerem o pré-pagamento de seguro e imposto do imóvel, reduzindo o custo da compra para 1% do valor da compra do imóvel.

Nota 3: todas as comissões dos corretores são pagas pelo vendedor.

 

O comprador tem a opção de negociar seus custos de compra com o vendedor e/ou também negociar um crédito com a instituição financeira.

 

 

 

Nessa etapa do processo você já:

1. Foi pré-aprovado para um empréstimo.

2. Determinou seu orçamento pessoal.

3. Escolheu sua vizinhança e o tipo de propriedade que deseja comprar.

 

Tudo pronto? Então é hora de começar a explorar os imóveis a venda!

 

Ao contrário do Brasil, nos Estados Unidos o vendedor tem um contrato de exclusividade de venda com um corretor, e o corretor do vendedor insere o imóvel em um sistema único de anúncio (MLS) onde o imóvel é disponibilizado para todos os corretores. O comprador pode então, contratar os serviços de seu corretor de preferência, e esse corretor terá acesso a todos os imóveis a venda.

 

Nota: as comissões são pagas pelo vendedor e pré-estipuladas em contrato antes do imóvel ser posto a venda. O comprador pode usar seu agente de preferencia na compra de qualquer imóvel, sem custo adicional.

 

Uma vez que inserimos suas preferências no nosso sistema, você receberá notificações por e-mail, assim que um imóvel que atenda aos seus critérios é posto a venda, e poderá acessar todos imóveis disponíveis no mercado. Assim que você encontrar propriedades que você deseja visitar pessoalmente, agendamos suas vistas.

 

Nota: oferecemos tour ao vivo (Facetime) ou gravação panorâmica (360 video) para clientes fora do estado.

O Contrato de Compra – “Oferta” – é o primeiro e um dos documentos mais importantes que você tem em todo processo de compra.

 

 

 

O Contrato de Compra – “Oferta” – é o primeiro e um dos documentos mais importantes que você tem em todo processo de compra.

 

1. Preço

Embora o preço seja apenas um dos muitos itens relevantes no contrato de compra na negociação, na maioria das situações é o item mais relevante.

 

Para determinar se o preço que você pretende oferecer é justo, investigaremos propriedades comparáveis ​​(“comps”)vendidas recentemente.

 

Tenha em mente: o mercado é ditado pela oferta e demanda, então, se houver compradores concorrentes, e você realmente quiser o imóvel, você provavelmente terá que oferecer mais do que o valor pelo qual a casa esta sendo ofertada.

 

2.Deposito (Earnest Money Deposit (EMD))

O depósito é em geral 1% do valor da oferta. O valor só será transferido para a conta do escrow se sua oferta for aceita e será descontado do seu balanço final. O depósito não é uma caixa extra. Você terá um período para fazer investigações sobre o imóvel, e se durante esse período você mudar de idéia, o seu depósito será devolvido.

 

3. Fechamento da Compra (Close of Escrow (“COE”))

Os prazo típico para conclusão do processo de compra com uso de financiamento e de 30 dias e 10-15 dias para compras em dinheiro.

 

4. Contingências

No contrato de compra da Associação de Realtors da Califórnia, o comprador tem 17 dias para a contingências de investigação do imóvel e 21 dias para contingências de aprovação de empréstimo. Isso significa que durante esses prazos, desde que o comprador não tenha removido as contingências, o comprador pode cancelar o negócio por qualquer motivo previsto pelas contingências e receber um reembolso completo do depósito.

 

 

 

1. Iniciando o Processo (Opening Escrow)

Normalmente, dentro de um ou dois dias da aceitação da oferta, as partes abrem um “escrow”, o que significa que uma cópia do contrato de compra totalmente executado e dos documentos associados são enviados para a empresa de custódia acordada e o oficial de custódia abre um novo arquivo de transação.

 

2.Deposito (EMD)

Dentro de 72 horas após a aceitação da oferta (a menos que caia em um fim de semana ou seja acordado de outra forma), você deverá depositar o valor do deposito acordado na conta do “escrow” onde ele será mantido durante o período da transação.

 

3. Prazos de Contingência

Os períodos de contingência são prazos em que você pode investigar questões relativas à compra do imóvel, antes de ser 100% obrigado a consumar a transação.

 

A. Investigações sobre o imóvel

A menos que seja acordado de outra forma, você terá 17 dias para realizar todas suas investigações, revisar todos os formulários de divulgação do vendedor (disclosures*), realizar inspeções (inspeção de casa inteira, inspeção de piscina, inspeção de telhado, inspeção de fundação, etc.) e qualquer outra pesquisa.

*Divulgações (disclosures): é o dever legal do vendedor divulgar quaisquer fatos relevantes sobre o histórico do imóvel, bem como diversas outras divulgações estatutárias e formulários suplementares.

 

B. Empréstimo

A menos que acordado de forma diferente, você terá 21 dias para obter a aprovação completa do empréstimo e remover a contingência do empréstimo ou cancelar o acordo.

Nota: É extremamente importante que você não faça alterações no seu emprego ou nas finanças durante o processo. O credor irá puxar o seu crédito mais uma vez antes de fechar e, se houver mudanças em suas finanças ou emprego, você pode perder a aprovação do empréstimo e a casa.

 

C. Avaliação

A menos que acordado de forma diferente, você terá 17 dias para remover a contingência de avaliação. Se a avaliação for baixa (o avaliador alegar que a casa vale menos do que você ofereceu),você poderá negociar novamente o preço com o vendedor ou compensar a diferença entre o valor avaliado e o preço de compra com o seu próprio dinheiro.

Se nenhum acordo for feito, desde que você não tenha removido esta contingência, você poderá cancelar o negócio, e receber seu depósito de volta.

 

D. Outros

Existem outros tipos de contingências permitidas – não apenas para o comprador, mas também para o vendedor. Estes são termos negociáveis ​​e podem ser adicionados ao contrato de compra se acordado por ambas as partes.

 

4. Documentos de empréstimo (… ta quase acabando)

Os documentos de empréstimo são o acordo oficial para os termos que você concordou e quando você os assina, você também estará assinando a nota promissória, concordando com os termos do empréstimo.

 

5. Financiamento (WOO-HOO !!)

Uma vez que os documentos de empréstimo foram assinados e submetidos ao credor para revisão final e aprovação, as condições finais foram satisfeitas e assinadas, seu empréstimo será colocado em linha para financiamento.

Vamos dar-lhe as boas notícias quando seu empréstimo foi completado.

 

6. Registro (última etapa)

O passo final no processo de compra é quando a escritura é registrada no escritório do County Recorder. “Estamos registrados!” Você receberá as chaves para sua nova casa. Parabéns!

 

Fazendo a Mudança


Você é proprietário agora! Nossos serviços incluem uma “concierge” que lhe ajudara com o processo de mudança (transferencia de contas de agua, luz, internet, entre outros.



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